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【JMedia】对于万达卖空者们你们看错了界面新闻 商业

如无意外,这次上市将成为香港有史以来最大的房企上市交易。不过卖空者并没有停止对这家中国最大线下商业平台的质疑。有分析师称,资本市场口味挑剔,它们更看重成长性,万达过去的辉煌似乎只是属于过去。过去十年里,王健林取得了一些惊人成就。在野蛮生长的中国房地产市场里,他将现代商业地产模式进行了中国化改造,并通过在二三线城市践行的城市综合体产品,拿下了这片庞大的市场。截至2014年6月底,中国累计开业万达广场89座,总建筑面积达1430万平方米,在建万达广场79座,在建总建筑面积达1073万平方米。它还有拥有48家豪华开业酒店,54个酒店在建,共计约15000个房间。王健林的速度和执行力让万达商业地产一骑绝尘,远远将对手抛在后面。万达已经把旗帜插遍了中国29个省份,112个城市,并深入了地级市和经济发展较好的县城。有人问,已经有168个万达广场了,全国还需要多少呢?三四线城市泡沫严重,万达还往里面扎吗?万达测算一线城市可以容纳万达广场项目的数量为8-10个,二线为3-4个,三线为2-3个,四线为1个。因而他们推断中国能容纳万达广场的总数是300多个。前二十年,万达连奔带跑只做了160多个万达广场,未来还有超过这个数目的项目等着他们,更不用说升级版的大批万达城和万达茂。年过花甲的王健林还得干多少年才能触摸到天花板?熟悉万达的人都知道,他们对于选址有着近乎苛刻的严格审核。在万达进入的县级市里,包括昆山、江阴和宜兴等,这些地方人口和经济体量比地级市还多。因而待万达进去成为唯一一个购物中心后,其生意火爆超出想象。在山东济宁,万达广场开业当日,入场人次达30万人,而济宁城区人口仅为70万人;重庆万州广场开业当天,入场人次达45万人,而万州城区人口仅为60万人。但即使如此,万达销售物业毛利率(41%)仍远高于同行。尤其值得注意的是,相比于其他开发商,万达商业地产的销售主要以底层商铺为主,而非住宅,从而抵御了政府对住宅市场的调控。为什么销售毛利率可以这么高,地来得太便宜了。每周都有各地的市委书记造访北京万达总部,他们渴望在这里见到王健林,并带回一两个万达广场。他们手里唯一的筹码,就是城市核心且便宜的土地100多个万达广场,几乎都是地方政府把万达请过去的。过去两年,中国很多城市住宅供应量接近饱和,但万达广场周边住宅依旧好卖。在银川,整个城市也就万达广场在卖,他们几乎占据了整个市场60%以上销售额,其他盘就是卖不动此非一日之功,万科、中海这样的纯住宅型房企难以望其项背。万达广场的出租率同时也保持在高水平。过去三年其平均出租率均在99%以上,2014年上半年平均出租率降为97%以上,原因在于今年上半年王健林开始主动调整租户结构,增加体验业态的比例,造成了暂时的空置现象即使如此,万达的出租率仍保持近乎满租状态,且租金收缴率在近5年内均为接近100%,远高于行业平均水平。在三线城市,一座万达广场,一个城市中心已经成为响亮的口号。城市中心的稀缺性让万达三线城市租金年均增长幅度非常大,超过15%。到底投哪收益率更高,一目了然。喜达屋酒店集团中国区总裁有一年在伦敦开投资者大会,他称明年将会跟一家叫万达的企业合作,一年要开8个酒店,投资者当场就质疑,这么快的开店速度不可能呀。喜达屋总裁说,事实上别人一年开了16个酒店,我们只拿到一半。投资者说,中国竟然有这样快速发展的公司,你多找几家万达这样的公司不就行了。那位总裁说,不好意思,中国只有万达能做到这一点。天下武功唯快不破。不好意思,现今中国做到快的就只有万达。某种意义上,万达作为一家商业地产发展商已经走到一个巅峰,在阿里巴巴上市之际,万达公布其IPO计划依然引起不小轰动就足以证明王健林的成就。但王健林也有自己的挑战,如以阿里巴巴为代表的线上平台。今年他和腾讯百度联合成立了电商公司。经过几次反复,他终于想清楚了,万达做电商不是在网上跟阿里竞争卖东西,而是把互联网作为工具,做线上线下融合的增值服务。这样看来,万达电商公司更应该称为万达电子科技信息公司。王健林是在打造一个类似于智慧广场的平台,他们很可能在上完市后再去尝试收购支付系统,并进军互联网金融领域。在明年下半年,万达电商平台的物理形象或许就将出现在消费者面前。

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